Download original attachment
(PDF file)
This is an HTML version of an attachment to the Official Information request 'Waiau Pa Reserve Old Hockey Pavillion Dilapidated Asbestos Building Health and Safety Risk'.


 
 
 
 
Asset Assessment Report 
 
 
 
Waiau Pa Domain Reserve 
 
 
 
 
Clarks Beach Road, Waiau Pa 
 
 
 
 
 
 
[SAP ID: 10539 – B003] 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Date: 03/05/2017       Assessor :  S7(2)(a) Privacy  
 
 
Reference: 20170503TT 
 
 
 
 
Property Owner  
Auckland Council 
 
 
Local Board 
Franklin 
 
AC Property Key  
ACC0000605031 
 
Land Use 
Active Outdoor 
 
Property ID  
 
605031 
 
LOTS 16 25 DP 
37599 LOT 1 DP 
Legal Description  
96745-REC RES 
BLK VII AWHITU 
SD 
Land Area 
1.89780 Hectares 
Building Area (Gross 
195.0 sq. m. 
External) 
CT Number  
CT- 53B/1306 
Valuation Reference 
03720 229 00 
2014 Land Value  
$295,000.00 
2014 Improvement Value 
$215,000.00 
Latest Capital Value (to be 
$510,000.00 
used for 2017/18 rates) 
AMIS  
 



Waiau Pa Domain Reserve   
 
 
 
Property details 
 
 
1  Site and Accommodation 
 
The site is located on an irregular section next to 439A and 447 Clark Beach Road, Franklin. It has on-site 
parking located on the South-Western end of the reserve.  The site is generally level.  The building being 
assessed is an L shaped building situated in the middle on the northwestern boundary.  This building was 
formerly occupied by cricket/athletics/hockey community group but was vacated about 2 to 3 years ago.  It 
has remained unoccupied since.   
 
2  Construction 
 
The building is of light weight timber frame construction supported by timber piles. The cladding of the building 
is fibrolite and is direct fixed to the timber frame wall.  The roof is cladded with iron roofing with PVC spouting 
and  downpipes.    The  floor  is  constructed  of  timber  floorboards  on  timber  joists.  Windows  are  of  timber 
casement type with single glazing. 
 
  
 
 
3  Building History 
 
From council files and records, the building was originally a classroom and was relocated from Waiau Pa 
School to the site around 1988. The building has been used as club room by Hockey Club and later by 
Athletics Club and Cricket Club.  There is no known alteration to this building since it was sited.  The club 
room is now unoccupied for 2-3 years. 
 
 
4  Scope of Assessment 
 
The scope of assessment is as follows: 
 
1.  To  carry  out  a  visual  assessment  on  the  condition  of  the  exterior  envelope  of  the  building.    No 
assessment  on  the  internal  condition  of  the  building  was  carried  out  as  there  was  no  access  to  the 
inside of the building.  
2.  To identify areas of exterior cladding being asbestos containing materials (ACM). 
3.  To carry out asbestos test in various locations of the building.  
2 | P a g e  
 




Waiau Pa Domain Reserve 
4.  Compile  an  assessment  report  with  remedial  recommendations  required  to  bring  it  up  to  a  safe  and 
habitable building. 
5.  To provide an estimate of costs for different options. 
 
5  Weather-tightness Condition Assessment 
 
A visual assessment was completed to identify deficiencies to the envelope of the building, with a view to 
identifying any observable issues in relation to weather-tightness and Asbestos Containing Materials (ACM).   
 
5.1   The main cladding for the building is made of fibrolite directly fixed to the external timber frame of the             
building.  No building paper or insulation was found behind the fibrolite cladding.   
 
 
 
 
5.2   Some of the fibrolite claddings were damaged and liners behind the broken cladding were installed to stop 
water ingress into the building.  The condition of the cladding is rated as 5 and is required to be replaced and to 
comply with the current building codes.  A design professional will be required to provide design solutions and 
detailing.  We would discourage repairs to this fibrolite cladding as it is an Asbestos Containing Material (ACM). 
A building consent will be required due to a change of cladding system to existing building. 
 
  
 
 
 
5.3   Some of the broken pieces of fibrolite were lying around the building.  It is required to be removed and 
disposed of for Health and Safety reasons. 
 
 
 
3 | P a g e  
 





Waiau Pa Domain Reserve 
5.4   There is no access to the roof void and the roof was inspected visually from the ground level.  The roofing 
is of metal iron covering.  Some of the fascia flashings have gone missing while some of the downpipes were 
not connected to stormwater system.  The condition of the roof, gutter and downpipe is very poor and 
recommend to be replaced. 
 
  
 
 
 
5.5   The water tank by the building was serious damaged.  Cracks were formed around the water tank.  Water 
from the tank has been leaking out into the field.  The condition rating of the tank is 5 and is required to be 
replaced. 
 
 
 
 
5.6   Due to the limited access into the building, the moisture content of the timber frame cannot be measured.  
Moisture ingress into the building cannot be established.  However a thermal imagine camera were used on site 
to identify possible water leaking around the building.  The dark line at the eaves indicates high moisture 
content. 
 
   
 
 
4 | P a g e  
 

Waiau Pa Domain Reserve 
 
 
 
 
6  Asbestos Test Report 
 
During the asbestos survey, eight (8) samples of suspected materials were collected.  All samples were sent 
to Dowdell Associates Ltd for analysis.  The samples were examined using Low Powered Stereomicroscopy 
followed  by  Polarised  Light  microscopy  including  Dispersion  Staining  Techniques.    A  copy  of  Asbestos 
Analyse Certificate is attached in Appendix A. 
 
The  results  has  indicated  that  Chrysotile  (White Asbestos),  Amosite (Brown  Asbestos)  and  Crocidolite  (Blue 
Asbestos) were presence in the profile sheet claddings on North, East, South and West Elevations.  However 
no  asbestos  were  detected  on  the  flat  cement  board  under  the  large  windows  on  the  east  and  south 
elevations.   
 
The fibrolite claddings are not friable and are reasonable stable if they are not disturbed. 
 
 
7  Conclusion 
 
The  condition  rating  of  the  envelope  of  the  building  is  very  poor.    Deficiencies  to  the  roofing, roof  flashings, 
gutter and downpipes have been identified to multiple areas.  It is believed that they have reached the end of 
their serviceable life and required replacement. 
 
The  exterior  claddings  have  been  damaged  in  multiple  areas  and  water  ingress  has  been  evidenced  by  the 
use  of  thermal  image  camera.  The  type  of  cladding  construction  would  not  comply  with  the  current  building 
codes.  A full replacement of cladding is recommended. 
 
From the result of asbestos analysis, it is confirmed that white asbestos, brown asbestos and blue asbestos 
were  found  in  the  profiled  fibrolite  cladding.    As  some  of  the  cladding  has  been  damaged  and  exposed, the 
risk to human health is high and is recommended to be fully replaced.  
 
 
8  Recommendation 
 
1.  The roof and roof flashing are in very poor condition and requires full replacement. 
2.  The gutter and downpipes are in very poor condition and requires full replacement. 
3.  The exterior profiled claddings  were tested positive to Chrysotile, Crocidolite and Amosite which are 
dangerous  asbestos  to  human  health.    As  some  of  the  cladding  has  been  broken  and  exposed  to 
environment, a full replacement is recommended. 
4.  All  loose  fibrolite  lying  on  the  ground  around  the  building  is  recommended  to  be  removed  and 
disposed immediately. 
5.  The cracked water tank is recommended to be replaced. 
6.  The  damaged  fibrolite  cladding  is  recommended  to  be  sealed  immediately  or  to  be  covered  with 
temporary plywood or similar wood board.  The fibrolite cladding is not friable and is reasonably stable 
if  they  are  not  disturbed.    Signs  to  advise  contractors  for  awareness  of  asbestos  are  required  to  be 
installed around the building. 
 
5 | P a g e  
 

Waiau Pa Domain Reserve 
 
Disclaimer  
o 
The assessment undertaken in connection with preparing this report were limited to those specifically detailed in the report and are 
subject to the scope limitations set out in the report.  
o 
The opinions, conclusions and any recommendations in this report are based on conditions encountered and information reviewed at 
the date of preparation of the report. This report is based on assumptions made by the author as described in this report. The author 
disclaims liability arising from any of the assumptions being incorrect.  
o 
This general repair comment is not sufficient to instruct a contractor in the process of repair work. Specific detailing and direction is 
required to be provided before and during the repair process.  
o  The above repair works may require building consent. Specific design and detailing is required for the building consent application. 
The author of this report should be consulted during design stage for the clarity of the building works.  
 
Approach 
o 
This report is based on a visual inspection approach. The roof areas were inspected from ground level only. There was no access to 
the roof voids, unless otherwise specified.  
o 
The following equipment during the inspection: 
o 
Flir E6 Thermal Image Camera 
o 
Camera 
o 
This report is intended to give a general picture of the overall envelope condition of the facility. Orientation to the building is referred to 
as if facing the building, or is referred to as elevations in relation to the points of the compass (i.e. North Elevation, East Elevation etc.)  
 
 
 
Appendix A 
 
 
 
 
 
 
6 | P a g e  
 

Waiau Pa Domain Reserve 
S7(2)(a) Privacy
 
7 | P a g e